Андрей Орлов

— Цена за типовое спортивное сооружение может быть неизменной только в теории. Даже если несколько типовых спортивных объектов планируется построить в одном регионе – это не гарантия их одинаковой стоимости. Один и тот же ФОК на Ямале может стоить разных денег. Все здесь имеет значение. Причин может быть множество: отличается логистика, местность заболочена и требует других свай, температурный режим в текущем сезоне поменялся и строительство невозможно было начать в запланированные сроки и т. д. Под влиянием этих и других факторов конструктив, архитектура и инженерные сети обходятся совсем в другие деньги. И это не маленькое расхождение в расчетах, а огромная принципиальная разница.

— Пример из практики северного строительства. Мы заключили генподрядный контракт с фиксированной ценой по футбольному стадиону в городе Надым. С учетом того, что этот регион славится такими явлениями, как тальки, вечная мерзлота, и прочими сложными геологическими особенностями, при расчете мы ввели коэффициент запаса по стоимости на компенсацию данных рисков. Казалось, предусмотрели все. Однако мы не могли предположить, что на месте строительства данного стадиона в прошлом располагалась пилорама. Грунт на участке строительства оказался с примесями органики. И никакие иные инженерные решения, кроме как замещение грунта, были неприемлемы. В итоге стоимость замещения грунта под всем стадионом оказалась практически равной стоимости контракта.

Другой пример непредсказуемого роста стоимости, казалось бы, несложного плоскостного сооружения – уже из портфеля наших московских объектов. Он представлял собой спорткомплекс из двух футбольных полей. В момент заключения контракта проектная документация была выполнена, а сметы прошли экспертизу. С точки зрения проектировщика, все было выполнено в рамках действующих норм и, если верить чертежам, должны были получиться два замечательных поля. Однако по факту мы получили другое. Едва выехав на площадку строительства, наши бульдозеры начали буквально вязнуть в грунте основания. Причина происходящего оказалась довольно банальна. В целях экономии бюджетных средств в момент прохождения экспертизы песок предполагаемой насыпи был заменен на пескогрунт из разработанных котлованов строек Москвы с вполне определенными параметрами, которые устроили проектировщиков с точки зрения надежности основания. Однако на практике оказалось, что данные параметры при применении подобного рода грунта существуют только на бумаге. И в реальности это не что иное, как смесь глины и песка. В результате, чтобы не допустить потери репутации компании, мы были вынуждены за счет собственных средств применить для укрепления основания никак не учтенные в смете 10 тыс. кв. м геотехнической решетки с засыпкой мелкофракционным щебнем.

Наша ошибка была в том, что мы, сделав собственную экспертизу и понимая, что поле может «уплыть», все-таки взялись за этот объект. Для того чтобы стабилизировать поле, понадобилось около 15 млн рублей, потрачены они были нашей компанией безвозвратно.
Совет заказчикам: если у вас нет руководителя проекта, выполняющего функции технического заказчика, не жалейте денег на независимую экспертизу. Не всегда строители берут такие расходы на себя.

— Каркасно-тентовые конструкции – это более сложные сооружения. Данные конструкции широко распространены на Западе в спортивной отрасли, благодаря скорости и простоте монтажа, эстетическим параметрам и стоимости. Нами были заключены контракты на возведение нескольких подобных сооружений. Расчет стоимости был сделан соответствующий временным спортсооружениям. Однако после завершения строительства мы столкнулись с проблемой, что оформить подключения объекта к инженерным сетям, согласно выданным техническим условиям, оказалось юридически невозможно. Данное обстоятельство повлекло необходимость устройства автономного обеспечения инженерными ресурсами, то есть фактически мы осуществили подключение объекта два раза.

В наших строительных нормах и правилах такие каркасно-тентовые спортсооружения классифицируются как временные. Таковыми на самом деле они являются очень условно. К ним тоже надо прокладывать коммуникации и инженерные сети, что в итоге выливается в сумму, близкую к реализации объекта капитального строительства. Заказчик должен понимать, что если он строит спортивный объект, используя дорогие технологии и материалы, которые обеспечивают высокое качество, и может выбирать, каким будет сооружение – временным или капитальным, то очень хорошо должен взвесить, строить ли временное или сделать выбор в сторону капитального с незначительным удорожанием.

— Здесь хочу привести пример из опыта нашего северного строительства. Одним первых объектов, построенных на Ямале, был спорткомплекс с 25-метровым бассейном и универсальным залом. Это оказался довольно удачный проект с точки зрения как эстетики, так и функциональности. К нам поступило еще несколько предложений на строительство подобных комплексов в этом регионе. Так как вся проектная документация была уже готова, а стоимость строительства известна, мы полагали, что данный объект можно считать типовым и понятным с точки зрения бизнеса, однако это оказалось не совсем так. За время привязки проекта произошло, на первый взгляд, несущественное изменение строительных норм, но на практике оказалось, что данные «незначительные» изменения требуют значительных переделок и затрат в проекте. Также прогресс на рынке инженерного оборудования предполагал изменения внутреннего наполнения, а геологические условия и вовсе заставили отказаться от подвальной части и изменить планировки вышестоящих этажей. Таким образом, нами было построено три подобных объекта, очень похожих внешне, но каждый со своей экономикой.

— При реализации крупных объектов, таких, например, как семитысячная арена открытия и закрытия зимней Универсиады 2019 года в Красноярске, мы вплотную столкнулись с так называемым человеческим фактором. В условиях столь масштабной стройки работа полностью собственным коллективом невозможна. Мы вынуждены привлекать как частные бригады, так и субподрядчиков. Работа с непроверенным коллективом выявила в первую очередь огромную текучку кадров, которую совершенно невозможно было спрогнозировать. Допустим, через месяц после начала строительства на соседней площадке начинается возведение монолитного дома с более долгосрочным гарантированным объемом работ. Люди просто вставали и уходили, как говорится, по-английски – не прощаясь. А быстро восстановить, например, сто монолитчиков на остатки объемов – очень непростая задача. Приходилось повышать расценки сверх тех норм, что были запланированы и, соответственно, нести убытки. Или мы столкнулись с тем, что в условиях, когда на строительной площадке работает около 50 субподрядчиков и 1000 строителей, неизбежно возникают отступления от и без того далеко не совершенной проектной документации. Допустим, три субподрядчика протянули свои трассы, а остальные ждали, когда прибудет материал, и в итоге места для их трас уже не осталось. Так возникают неизбежные дополнительные работы, которые опять-таки вынужден оплачивать генподрядчик.

Все вышеизложенное еще раз подчеркивает, что при реализации любого строительного проекта самое пристальное внимание стоит уделять детальному расчету с грамотной оценкой рисков. Эту задачу просто невозможно выполнить, основываясь исключительно на сметной базе и не обладая опытом собственных ошибок, грамотными специалистами и инженерами.

— Любая неточность в планировании может очень дорого стоить впоследствии. Не все можно пересчитать в сторону удешевления, когда проект уже запущен. Например, в наших проектах нет возможности оптимизировать что-то за счет удешевления или упрощения технологий. Среди объектов компании много таких, которые будут принимать международные соревнования, и тут совершенно точно не получится пойти по пути упрощения, ведь они должны презентовать уровень того спорта, для которого предназначены. Все объекты, которые мы строим, высоко социально значимые и насыщаются достаточно дорогостоящим технологичным оборудованием, которое позволит экономить в дальнейшем – во время периода эксплуатации спортсооружения, что очень важно для заказчиков. Поэтому всю оптимизацию необходимо применить на стадии проектирования.

— Сейчас мы готовим к запуску собственное производство спортивных сооружений. Сама идея модульного строительства и применяемые технологии здесь работают не только на качество и скорость возведения любых спортивных объектов. Они напрямую касаются их себестоимости и позволяют фиксировать цену на весь комплект здания. Цена типового модульного объекта будет неизменной, а стоимость комплекта известна конечному потребителю еще на входе в проект. Цена не будет меняться в процессе проектирования и производства. Она может меняться только в части подготовки основания, инженерных сетей, изысканий. Но, уже зная цену за модуль такого спортсооружения, можно будет приблизиться к точной смете и прогнозировать затраты, которые возникнут при реализации того или иного проекта. О чем и мечтает любой девелопер, инвестор, государственный или частный заказчик.

— В принципе, это один из подразделов промышленного гражданского строительства, но отличия от остальных есть. В первую очередь, проектирование спортивных сооружений должно отталкиваться от спортивных технологий. Порядок такой: исходим из основного назначения объекта, затем переходим к архитектуре. Сначала внимательно слушаем заказчика: выясняем какой функционал спортсооружения -- будут ли там проводиться только тренировки или будут мероприятия со зрителями. И здесь мы по праву считаем себя профессионалами, так и работаем – идем от технологии к архитектуре и инженерным решениям. Многие проектные институты, которые занимаются проектированием жилых зданий, торговых комплексов, зачастую до сих пор начинают с архитектуры при разработке проектов спортивных сооружений. Анализируешь такие и видишь, что, например, гандбол или мини-футбол не проходят по технологиям.

— Специалисты все те же самые, что и в любом виде проектирования: архитекторы, инженеры-конструкторы, технологи, но, возвращаясь к первому вопросу, мы ставим на первое место технологов. Хотя (и это нужно регулировать у себя в организации) архитектор всегда хочет быть на первом месте, чтобы было красиво. Специалисты те же, но технолог на первом месте. У нас в компании 3 основных технолога.

— Что происходит, мы ещё можем судить как генеральный проектировщик, генподрядчик, у нас большой департамент по оснащению спортивных сооружений. Даже когда ясам строю свой объект, есть большое искушение сэкономить. Мои ребята приходят ко мне и говорят: «Давайте поменяем тип покрытия или борта на коробке, мы сэкономим миллионы!». Это всегда большой соблазн, большой кусок денег даже на каком-то маленьком объекте. Я - всегда против. У нас другой принцип. Если же это сторонняя организация, то здесь заказчик должен четко контролировать соблюдение всего, что заложено в проект. Следить, чтобы все, согласованное со спортсменами, министерством спорта, службой будущей эксплуатации, оставалось неизменным. Например, мы сейчас делаем объект, в котором расходы на оснащение заложены 400 млн. Можно сделать и за 200 млн, наверное, но это уже будет другого уровня оснащение, тогда не понятно, зачем мы вообще стены строили, если функционально не пригоден этот объект. Говорят, что эксплуатация – это лучший заказчик, если с эксплуатацией согласован какой-то тип спортивного оснащения, в т.ч. и видеоэкраны, покрытия, если это прошло экспертизу, то важно очень внимательно следить, чтоб ничего не поменяли в процессе строительства и оснащения.

— Есть определенные регламенты и алгоритмы, но, если говорить откровенно, то над объектом мы начинаем работу гораздо раньше, чем выходим на него фактически или подписываем договор. То есть сначала идет общение с заказчиком или интересантом, мы фиксируем и разрабатываем их видение. Далее наши специалисты, включая технологов, разрабатывают предварительное ТЗ, по которому мы соответственно дальше будем вести концептуально проектирование и продолжать все и на этой стадии согласовывать с заказчиком. Это небыстрый период.

Основные этапы:

• пожелания заказчика к объекту и его задачам
• ТЗ от нас
• согласование с заказчиком
• выход на концепцию

На стадии концепции наши специалисты, которые по аналогичным проектам могут судить - сколько это будет стоить, выезжают на будущие площадки, оценивают возможные расходы на месте. После этого делаем некое коммерческое предложение для бюджетирования проекта.
Далее – конкурсная процедура, проектирование, строительство.
Практика показывает, что этапы проектирования и строительства идут параллельно, редко бывает, что проектная документация выполнена полностью до строительства. Обычно возникает большое количество изменений в процессе строительства, порой вмешиваются «большие гости», вносят свои идеи об изменениях и никто не может им отказать. В результате этого начинается поиск дополнительных средств, начинаются корректировки проектов в технической и ценовой части. Иногда проект претерпевает до трех корректировок до окончательной реализации. Особенно, если это большой объект (10-20 тыс. м2). Там без технических и сметных корректировок не обойтись.

Когда мы заканчиваем объект, мы не уходим, у нас создана служба поддержки, гарантийного и пост гарантийного обслуживания объектов. Мы жизнь своих объектов наблюдаем постоянно, поэтому к нам иногда даже обращаются за такой аналитической информацией с этих наших объектов – штатное расписание, нагрузки, стоимость эксплуатации и т.п. Мы такие консультации бесплатно своим будущим заказчикам или знакомым предоставляем. Я не помню такого объекта, с которым бы мы не общались после сдачи, а построено уже более 25 капитальных сооружений, плоскостные не беру даже, там счет на сотни.

— По-разному. Маленький объект (ФОК, например, 5-6 тыс. м²) – это 10%, бассейн, спортзал с небольшим количеством зрителей, небольшой тренажерный зал – это около 10-15%. Совсем небольшое сооружение в пределах 1500 м²– это может быть и 5%. Если это серьезные какие-то технологичные объекты, то может доходить до 20% стоимости объекта.

— Это серьезный высокотехнологичный объект. Стоимость объекта – около 4 млрд, оснащение – порядка 300 млн., то есть чуть меньше 10%. И корректировать пришлось серьезно. Секретов никаких нет, заключался договор с ГК "Русская Платина", мы пожимали руки с М.Ю. Бажаевым (председателем Совета директоров – прим. Ред) на стадии сырого концепта и изначально эта арена не предназначалась для открытия Универсиады. Нас просили сделать проект максимально функциональным, но не раздувать его. Потом было предложено уже, что на этом объекте будут проходить церемонии открытия и закрытия Универсиады. Естественно, сразу же изменились требования к объекту, в том числе и от силовых ведомств. Сам проект претерпел сильные технические и сметные изменения, но надо отдать должное и нам, и заказчику, что мы оптимизировали все корректировочные сметные процессы, и корректировка сметы была сделана единожды.

Вот это такая отдельная история, непростой объект, но, может быть, гораздо проще, чем объект бюджетный, потому что (в случае работы с частной компанией) есть конкретный человек, с кем говорить.Сложности были, но они были решены быстро, объект сдан в марте прошлого года, руководство страны его высоко оценило.

— Я не выступаю против импортозамещения и выступаю против запрещения импорта. Партнеры у нас есть разные, есть отечественные, те, кто делает действительно качественный продукт, но большинство наших партнеров – западные, потому что здесь мы аналогов не можем найти, а мы строим много сооружений для спорта высоких достижений. Условно говоря, заменить оборудование ямы для прыжков в высоту на какие-то непонятные маты, чтобы спортсмены себе все кости переломали, мы не можем.

Есть очень хорошие отечественные производители, например, «ФОРМАН Продактс» - они делают тренажерное оборудование и ищут рынок не только в России, но и по всему миру. По ледовым технологиям есть одна компания, с которой мы сотрудничали абсолютно на всех своих ледовых проектах (а у нас их построено около десятка). Это Простор-Л. Я не рекламирую, просто очень хорошие ребята. Они в России собирают оборудование (при наличии нескольких импортных комплектующих).

— Инвесторам я бы предложил изначально работать с проектными организациями в команде. Понятно, есть процедура конкурсов, законодательство и т.д. Но лучше сначала с тем, с кем ты собираешься работать, садиться за стол переговоров и создавать объект вместе. Франкенштейны появляются, когда один что-то сделал, пришел другой и что-то поправил, а третий – финансирующий – совсем не представлял, что происходит у первых двух.
Если есть три заинтересованных стороны -- проектировщик, строитель, заказчик, инвестор (если есть) – то они должны с первого дня работать вместе, на постоянной основе встречаться раз в  2 недели, не реже, тогда получится хороший проект типа "Арены Платинум".
Мы на нем очень плотно работали с заказчиком, у них была хорошая команда технического заказчика, возглавлял эту команду человек, который в Сочи строил ледовые объекты, сам был в теме, мы говорили на одном языке, поэтому объект получился хороший.

— Во-первых, хотел бы сказать, что ни в коем случае не надо переходить нам дорогу. Это шутка, конечно!

Настойчивость! Просто идти своим путем, смотреть, бороться... В начале нашего пути была история с одной компанией. Там тоже парень молодой руководил и сказал мне «Как мы с вами бороться, вы ж маленькие...» Я разозлился, и мы их вынесли с двух стадионов, просто по-мужски захотелось ответить!

— В следующем году у нас будет вводиться несколько объектов, у нас более 20 объектов в проектировании, более конкретно - коммерческая тайна. Работать будем активно, по всем направлениям. У нас будет сдаваться 1 объект в Подмосковье, 2 на севере, будем продолжать работу в Свердловской области, Москве, Магаданской области... В части оснащения мы будем работать более чем в 50 регионах, вот план на 2019 год.

— Есть очень интересный кейс. Объект небольшой, но в 300 км от Полярного круга. Все пришлось доставлять ледоколами, делать свою причальную стенку (строили все на мысе Каменный для Газпромнефти), получился очень хороший спортивный комплекс, но безумно дорого и тяжело строить в этих условиях, но мы к этому привыкли и работаем в таких сложных регионах.

Рекомендации – прийти туда и не сдаваться и считать правильно, потому что мы 10 лет назад начали там работать и очень сильно ошиблись в расчетах. Строить в Подмосковье и даже Красноярском крае или в Заполярье – это разные деньги

— В капитальном строительстве – "Арена Платинум". А самый драйвовый – фанфест в Москве на Воробьевых горах во время ЧМ-2018. Объект был рассчитан на 25 тысяч приходящих, а на пике было 125 тысяч. Но все, что было сооружено нашими силами и силами субподрядчиков (а их было более 15), не сбоило.

Оба проекта мы никогда не забудем. Фанфест даже необычней, чем "Арена Платинум". Люди вокруг жили одним событием. У них был месяц большого футбола, общий праздник. У нас был месяц на сборку фанзоны, потом месяц ее нужно было поддерживать на круглосуточной основе, через месяц небольшой выдох и – за 2 недели все убрать. И мы стали частью того, что создало этот общий праздник. Интересно было.